ゼネコン・設計会社の方、企業の資産管理部門の方など、新築や建て替え、解体工事、土工事などをご検討中の方や、工場・事業所の閉鎖をご検討中の方は、こんなお悩みをお持ちではありませんか？
調査後の対応も含め、トータルでコンサルティング
新築や建て替え、解体工事、土工事等の形質変更の際に、必ず土壌汚染調査や対策をしなければならないわけではありません。
計画している工事は、法的な手続きが必要な形質変更に該当するのか？についてまず確認する必要があります。また法対応の場合は、区域指定の可能性や、その後の対応まで視野に入れて取り組むことが重要になります。
エコサイクルでは土壌汚染調査から不動産出口戦略までワンストップでお任せいただけます。どんな時に、いつまでに、誰が、何をしなければならないか整理し、トータルでコンサルティングいたしますので、ぜひご相談ください。
もっと詳しく知りたい方は、下記もご参照ください。
土壌汚染対策法の概要
土壌汚染対策法における土壌汚染調査の契機とその後のフローは下図のとおりです。
※上記フローのほか条例による上乗せがある場合もあるので注意が必要です。
主に事業所の閉鎖などに合わせ有害物質特定施設の廃止届を出した時（法3条）または一定規模以上の土地の形質変更を行う時（法4条）に法的な調査契機が発生します。
法による調査の結果、汚染が確認された場合は、健康被害リスクの有無により要措置区域または形質変更時要届出区域に指定されます。
要措置区域に指定された場合
健康被害リスクがあるということなので、一定期間内に、人が汚染を摂取してしまう経路を遮断する措置（対策）を行う必要があります。
- 人が汚染を摂取してしまう経路を遮断する措置（対策）をした場合、効果の確認後に要措置区域が解除されて、形質変更時要届出区域になります。（地下水汚染があった場合は、対策後に2年間の地下水モニタリングによる対策効果の確認がされてから形質変更時要届出区域になります。）
- 汚染を除去する措置（対策）をした場合は、効果の確認後に要措置区域が解除されて、そのまま区域指定のない土地になります。（地下水汚染があった場合は、対策後に2年間の地下水モニタリングによる対策効果の確認がされてから区域指定解除になります。）
形質変更時要届出区域に指定された場合
健康被害リスクはないということなので、措置（対策）は求められませんが、汚染が拡散しないよう管理を求められます。具体的には、形質変更する時に届出をすること、形質変更の工事をガイドライン規定の方法で行うこと等が求められます。
- 汚染を除去する措置（対策）をした場合は、効果の確認後に形質変更時要届出区域が解除されて、そのまま区域指定のない土地になります。（地下水汚染があった場合は、対策後に2年間の地下水モニタリングによる対策効果の確認がされてから区域指定解除になります。）
届出が必要な形質変更とは？
届出の対象となる「土地の形質の変更」とは、土地の形状を変更する行為全般を指します。形質変更を行う範囲について、面積要件と深度要件の両方を満たす場合に届出が義務付けられます。（土壌汚染対策法第4条）
目安としては、一定規模を超えると、建屋解体工事は該当しませんが、基礎解体工事や新築工事はほぼ100％該当すると言えます。
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指定区域で形質変更をする時は？
指定区域であっても、形質変更ができないという訳ではありませんが、土壌汚染対策法に基づいた工事方法の制約等はあります。
土壌汚対策のコストだけでなく、制約を見込んだ形質変更工事のコスト、その他サイトごとの条件のバランスを見て、経済合理性の高い土壌汚染対策を行うことが重要です。
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申請から工事着工まで
形質変更の計画が出来上がってしまってから、土壌汚染調査や対策が必要であることを認識し、取り組みが後手に回ってしまった…という例も多く見られます。そのような場合、予算がない、工期が足りないといった事象に陥ってしまいやすいため、事前に確認することが重要です。
一般的な工事着手までの期間（法4条申請の例）
事前準備なく、調査命令が発出されてからひとつひとつ順番に対応していった場合、とくに規模の大きい工場等では、調査だけで半年以上も必要になる可能性があります。
そこで汚染が見つかった場合は、さらに区域指定等の時間がかかり、形質変更の申請から工事着手までに1年ほどもかかってしまう可能性があります。
エコサイクルでは出来るだけ全体工期を短縮できるようなご提案を行っています。
一般的な工期例
具体的な施工制約
要措置区域、形質変更時要届出区域どちらの場合も、区域指定が残る場合は地下水位および地下水質を監視しながらの施工が必要という制約を受けます。また汲み上げた地下水は適正処理をして放流することになります。
施工制約は第一帯水層より浅い深度までか、深い深度までかにより内容が異なります。
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条件に応じ、ベストソリューションご提案をします
土壌汚染対策は掘削除去だけ…
汚染は全部除去しなければいけない…と思っていませんか？
建て替えや増築、開発といった形質変更の際に、汚染の除去は必須ではありません。
エコサイクルでは様々な条件を満たしつつ、様々な土壌汚染対策技術を組み合わせ、経済合理性の高いご提案を行っています。また、コストキャップ保証にも対応しておりますので、ぜひご相談ください。
もっと詳しく知りたい方は、下記もご参照ください。
条件に応じた方針のご提案…汚染の除去は必須ではありません
要措置区域も形質変更時要届出区域も、解除しなければ形質変更を進めることができないと考えられている場合が多く、とにかく解除を目指しがちです。そもそも形質変更が予定されており時間もないため、安易に掘削除去に頼ってしまう傾向も強いです。
これが、土壌汚染調査・対策を高額にしてしまう要因のひとつです。
エコサイクルではこのような、物件ごとのご要望、土壌汚染の状態、ご予算など様々な条件を加味して、土地活用方針のご提案まで可能です。
持続可能な土壌汚染対策…対策は掘削だけではありません
土壌汚染対策においては、一般的に掘削除去等の対策が実施されることが多くありますが、エネルギー使用量・環境負荷・経済的負荷が高いことから、掘削除去による土壌汚染対策が多くの現場で行われていくことは、環境面・経済面・社会面から見て持続可能とは言えません。
エコサイクルでは「持続可能な土壌汚染対策」を実現するためのポイントとされる「土壌の３Ｒ」に示される「原位置浄化・対策」を最も得意としており、これを活用したご提案を推進しています。
東京都環境局 環境・経済・社会に配慮した持続可能な土壌汚染対策ガイドブック第1.01版より
スケジュールコンサルティングで工期短縮
土地の利用方法や後の形質変更計画等により、実施すべき土壌汚染対策やその費用は大きく変わります。法律や条例を遵守した上で、行政と交渉を行い、手続の待ち期間中に別の手続を進められるようにしたり、平行できる作業は同時期に行ったりといったスケジュールのコンサルティングも行い、出来るだけ全体工期を短縮できるようなご提案をさせていただきます。
コストキャップ保証
エコサイクルの土壌地下水汚染対策にはコストキャップ保証をつけることも可能です。
このサービスは、部分的な土壌汚染調査結果から、今後発生する土壌汚染調査や土壌汚染対策の費用を事前に確定させることができるサービスです。
部分的な指定解除という考え方も
とくに建て替えや増築においては、敷地の全域を形質変更するわけではなく、一部分のみである場合が殆どです。
指定区域にかかる範囲が少なくなるよう形質変更の計画を上手く調整して、かかる範囲だけを指定解除し、敷地全体の指定解除は目指さないといった考え方もあり、徐々に増えてきています。
下図は、東京都において形質変更時要届出区域に指定された土地の件数の推移と全部解除率を示しています。指定件数は増加している一方で全部解除率は徐々に低下しており、区域指定された状態で土地を利活用している事例が増えていると考えられます。
形質変更時要届出区域の全部解除率（平成15〜31年度）
形質変更時要届出区域の累計指定件数（平成15〜31年度）
東京都環境局 環境・経済・社会に配慮した持続可能な土壌汚染対策ガイドブック第1.01版より