コンサルティングサービス

①調査

• どの範囲において、いつから、どの順番で、どのレベルまで調査するのが合理的か

②対策

• どの範囲において、いつから、どの順番で、どのレベルまで対策するのが合理的か
• サイトごとの条件から、どの工法を採用・併用するのが合理的か

③協議

• どのタイミングから、どのようにステークホルダーと関わっていくのか
• 周辺住民への説明や周知は、いつ、どのように、どのレベルで行うのか
• 法・条例に照らした進め方・判断について自治体との合意形成

④不動産出口戦略

• 法・条例を遵守した出口戦略のご提案
• オリックスグループのネットワークを使った出口戦略サポート

土地取引に伴う土壌汚染対応のコンサルティングフロー

1. 1

   取引目的の把握

   • 売買/賃貸、M＆A、引き渡し条件、土壌汚染の責任分担
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   遵法性の整理

   • 法または条例対応が必要か、自主的な対応のみで問題ないか
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   既往の土壌対応履歴の把握

   • 売主側で調査や対策を実施しているか？
   • 調査実施時期が法改正前など不足はないか？
   • 対策は十分に実施されているか
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   調査実施及び対策企画

   • 取引目的に応じた過不足のない調査仕様か
     （法定調査で指導される物質以外でも調査が求められる場合がある）
   • 取引目的に応じた対策仕様となっているか
     （除去型対策を求められる条件か、低コストのリスク管理型対策で取引を進めることはできないか）

   • 取引ニーズに応じた費用・効果・期間の最適化を考慮したベストソリューションをご提案します。
   • 持続可能な土壌汚染対策をご提案します。
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   関係者協議・契約

   • 土地取引後に汚染が発覚した場合の責任の所在が明確化されているか

   • コストキャップ保証による対策費用明確化や、コスト上振れリスクの排除により円滑な土地取引の支援が可能です。
   • 汚染リスクに応じた跡地活用方針の提案、買主候補紹介等の支援も可能です。
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   解体～対策工事実施

   • 関係各所（管轄行政、周辺住民、当事者）と適切にコミュニケーションを図れているか
     （円滑な工事を実施するために関係各所との調整は非常に重要となる）
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   土地取引・跡地利活用

自主対策による土壌汚染対応のコンサルティングフロー

1. 1

   秘密保持契約の締結

2. 2

   現状把握

   • 土壌汚染対応が発生する可能性の把握
     （将来的な工場閉鎖、事業転換、移転及び建て替え計画等の有無）
   • 既往の調査及び対策履歴の把握
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   対策目標の設定

   • 行政指導への対応、汚染源対応、敷地境界対策など
     （予算と期間に応じ、優先順位を決めて目標を設定）
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   調査・対策プランの提案

   • 操業に影響を与えないか、技術的に目標達成可能か、低コストな対策計画か
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   対策の実施・効果検証・最適化

   • 早期の調査・対策により、中長期的な取り組みの中で最適化プランをご提案可能です。
   • 必要に応じて行政に事前相談しながら進めることで、土壌汚染対策法や条例対応が必要な形質変更契機に迅速に対応可能です。

土地の形質変更時の土壌汚染対応コンサルティングフロー

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   開発計画の把握

   • 法3条、4条、条例等の調査契機に該当するか
   • 法・条例対応が可能な調査対策・開発スケジュールとなっているか
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   汚染が発覚した場合の対応方針決定

   • 除去型対策により建築工事の制約が少ないシロ土地（汚染がない土地）を目指すのか
   • 低コストの管理型対策により対策費用を最小化するのか（建築工事時の施工制約あり）

   • 区域指定を受けた場合の指定の種類ごとの対策方針をご提案可能です。
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   調査・対策の実施

事例１　工場を稼働しながら行った対応
（自主対策コンサル事例）

対象物質	VOC類（テトラクロロエチレン、cis-1,2ジクロロエチレン）
採用工法	バイオレメディエーション（EDC工法）
汚染濃度	環境基準値の数百倍～1,700倍程度

事例２　数年後に閉鎖を予定している工場の対応
（土地取引/自主対策コンサル事例）

ご相談

• 閉鎖後は更地にして売却を考えているが、売却までのコストと期間をどのように考えるべきかわからない。

背景

• 工場の集約計画があり、3年後に閉鎖予定の工場がありました。

対応

• 閉鎖までの期間に自主調査・対策を行うことで、対策に係るトータルコストの大幅な削減と売却までの期間短縮をご提案しました。
• 対策費用と売却までの期間について、閉鎖後から調査・対策を始める場合（掘削主体、原位置対策主体の2パターン）、操業中から始める場合（原位置対策主体）の3パターンをご提示しました。

結果

• パターンごとのコストと期間・早期着手のメリットをわかりやすくご提示したことで、意思決定していただきやすくなり、決裁を円滑に進めて頂けました。

事例３　事業所内の一部建て替えに伴う対応（土地の形質変更時のコンサル事例）

ご相談

• 建て替えに伴う調査で汚染が確認された場合は完全除去したいが、早期の建設工事着手に向けて時短を図る方法を模索している。

背景

• 事業所内の一部で老朽建屋を解体し、新棟を建設する計画があり、土地の形質変更に伴う土壌汚染対策法の対応を控えていました。
• 周辺に飲用井戸はなく、万一汚染が確認されても要措置区域に指定される可能性は低く、健康被害リスクは低い状況でした。
• 一般的な手続きでは、調査→形質変更届→区域の指定→対策（並行して土間撤去工事）を進めることが基本となります。

対応

• 早期対策着手および手続きを短縮化するため、建屋解体前から自主調査を実施しました。
• 調査の結果、汚染範囲が3,000m2以下で限定されており、地下水汚染もなかったため、土間撤去工事を行う前に自主的に土壌対策を進めるプランをご提案しました。

結果

• 形質変更届出時には適切な対策済みの土地として評価され、区域指定を受けることなく早期の建築工事着手が可能となりました。

事例４　大規模工場跡地での不動産開発時の対応（土地取引/土地の形質変更時のコンサル事例）

ご相談

• 購入検討地で土壌・地下水汚染対策の必要があるが、出来る限り費用はかけたくない。基準値以下までの浄化は求めない。
• 条例要求事項の5年間モニタリングは完了させたい。永遠には行いたくない。（開発後の不動産売買において物件が捌きにくくなるため。）

背景

• 数万m2の工場跡地をデベロッパーが購入検討していました。
• 売主側で調査は実施しており、VOC汚染が広域に存在することが分かっていました。
• 形質変更時要届出区域への指定が濃厚であり、法的な措置命令を受ける可能性は低いものの、自治体の上乗せ条例で拡散防止措置及び一定期間のモニタリングが要求される条件でした。

対応

• 2つのリクエストを実現させるため、費用対効果が高い拡散防止対策及びモニタリング完了を条件としたコストキャップ保証提案を行いました。
• 拡散防止対策方法として、排泥が少なく遮水性が高いベントナイト遮水壁を採用し、低コスト・高品質化を図りました。
• 基本的に浄化しない方針でしたが、遮水壁外側(遮水壁と敷地境界の間)に広がってしまっていた深部の地下水VOC汚染に対してのみ、原位置バイオ工法により基準値以下まで浄化する計画としました。

結果

• 遮水壁による封じ込めと安価なバイオ浄化の採用により、対策費用を抑えつつ、拡散リスクも大きく抑制することでモニタリング完了を保証条件に加えることが可能となり、リクエストが実現できました。

事例５　汚染を残したまま売却を目指す対応（土地取引コンサル事例）

ご相談

• 工場跡地について出来る限り早く売却を進めたいが、汚染の除去費用が高額すぎる。
• 調査をして要措置区域指定を受けることで、風評被害を受けないか心配。

背景

• 操業は約10年前に停止しており、建物の老朽化も激しい状態でした。
• しかし土地価格を大幅に上回る対策費用が想定されることから売却に踏み出せず、倉庫として使用し続けていました。
• また老朽建屋を改築し自社で再利用する場合でも、法定調査の義務が生じ、それに伴い要措置区域に指定を受ける事での風評被害も気にしていました。

対応

• まずは跡地活用方針の意思決定のため、自社所有を継続する場合、自社で調査・対策・解体を行い売却する場合、現況有姿で売却する場合など、ケース毎のメリット・デメリットをご提示しました。
• 形質変更時要届出区域としておくことで、風評リスクも抑えられる提案としました。
• 買主側が対策費用の上振れリスクを懸念することで売買が滞ることを避けるため、コストキャップ保証付きの対策を提案し、買主の予算化及び意思決定を確実なものにしました。

結果

• 経済合理性を踏まえて基準値以下までの浄化は目指さず、次の開発が可能となる程度の対策（要措置区域⇒形質変更時要届け出区域への格下げ）でも土地を購入してくれる先を見つけ、現況有姿での売買で進めることとなりました。