土壌汚染や地下水汚染により開発が進まず塩漬けになってしまった土地は、ブラウンフィールドと呼ばれ、世界中で問題になっています。
エコサイクルでは、このブラウンフィールド問題を解決するため、さまざまなソリューションを提供しています。
ブラウンフィールドの課題
土壌汚染や地下水汚染のある土地や、汚染の可能性が高いと見込まれる土地は、費用負担の問題、イメージの問題等によってブラウンフィールド化してしまう場合が多くあります。
ブラウンフィールド化してしまった土地には以下のような課題があります。
- 対策費用が高額で、売主も買主も費用負担が難しい
- 融資先の土地を売却して債権回収したいが、汚染がネックとなり話が進まない
- 汚染があるためにイメージが悪く、買主が見つからない
- 社有地の再開発をしたいが、区域指定の可能性が高く、区域指定台帳等の公開資料に対象地の所有者として社名が記載されることを嫌い進められない
- 汚染付での売買は、売買後に適切な対策が行われず、後になって汚染の原因者としての責任を問われる不安があり、買手候補がいても進められない
- 調査で汚染リスクが不確定のため、売主も買主も売買金額を決められない
塩漬けになってしまった土地は、有害物質が放置されている状態であり環境的にも良い状態とは言えません。また土地の有効活用の面からも、本来であれば収益が生まれる土地が塩漬けになる事で収益を生まない土地になってしまうという事は経済的にもマイナス効果になります。
エコサイクルのブラウンフィールドソリューション
汚染付土地を売る・貸す・使うといった出口戦略の意思決定をサポートし、実現するソリューションを提供しています。
その手法として「不動産開発会社と連携」「事業会社と連携」「エコサイクルが購入」の３つを揃えています。
不動産開発会社と連携
汚染状況・ロケーション・規模・用途地域を考慮して、その物件にあった不動産開発会社を選定し、土地の買取を進めて行きます。
マンション（分譲・賃貸）開発業者、物流開発業者、商業施設開発業者、ホテル開発業者、介護施設開発業者、データセンター開発業者他、多数の開発会社と連携しています。
また行政の指導等もあり直ぐに開発できない物件でも、当面の間不動産を保有可能な業者と連携して物件を動かして行きます。
事業会社と連携
不動産開発会社ではロケーションや規模的に開発が難しく買取できない物件の場合、事業として活用したい会社を紹介し土地の買取を進める事も出来ます。エコサイクルはオリックス連結子会社でありオリックスの営業ネットワークを使って、全国の事業会社の情報も収集することが出来ます。
エコサイクルが購入
条件により、汚染付土地をエコサイクルで購入することも可能です。工場閉鎖時に発生する土壌調査や工場閉鎖届等の煩雑な手続き、工場建物解体時のアスベストリスクや土壌・地下水汚染リスクもエコサイクルへ物件売却する事ですべて切り離すことが出来ます。
ブラウンフィールドソリューションのメリット
ブラウンフィールドソリューションによって、様々なブラウンフィールドの要因にコミットすることができます。
対策費用を抑制
売主様の希望金額での買取検討が可能
メッキ工場、クリーニング工場、印刷工場、ガソリンスタンド等の閉鎖の場合、資金に余裕がない場合が多く、土壌汚染対策を掘削工事で対応しようとすると塩漬けになってしまうケースが大変多いです。
そのような物件でも、エコサイクルは独自の技術力で土壌汚染対策を安価に対応する事が出来る為、売主様の希望金額での買取検討が可能です。
現状有姿で物件買取検討が可能
中小企業様が廃業を検討される場合など、手元資金が乏しく物件の調査すらできないケースもあります。そのような場合でも、連携する不動産開発会社や事業会社、もしくはエコサイクルで現状有姿での物件買取を検討する事が可能です。
倒産・閉業企業の融資元にもメリット
倒産・閉業企業の融資元の金融機関様においては、汚染があるために対策費用が高額になりすぎて土地を売却できたとしても手元に資金が残らず、債権回収策にお悩みの場合が多く見られます。
エコサイクルの技術で対策を安く抑えることで、融資元の金融機関様の回収額を増やすことが可能になります。
汚染があっても土地取引可能
要措置区域の場合でも土地取引できます
要措置区域において区域指定解除を目指すことで地価と比較して大きなコストがかかる場合は、開発用途を見直し形質変更時要届出区域（区域指定変更）を目指す方針にすることで、大幅にコスト圧縮し、不動産の売却や有効活用に繋げていきます。
地下水汚染がある場合でも土地取引できます
地下水汚染がある場合は、法的には健康被害リスクがあると判断される場合が多く、基本的に対策が長期に渡ります。
また、地下水汚染の浄化には、多大な費用かつ永続的な費用が掛かるケースが多くあります。
このため土地取引に踏み出しづらい・難解であるといったイメージがより強くなってしまっています。
このような土地に対しては、地下水汚染の程度や周辺の健康被害リスクに応じてエコサイクルの技術を活用することで、地下水汚染対策の費用を最小化する選択肢をご提供しています。これにより、地下水汚染が残った状態でも、土地取引を実現させることが可能となっています。
企業のリスク低減
企業イメージの保全
土地取引を完了してから調査・対策を進める方針をとることで、区域指定を受けるとしてもエコサイクルや連携企業の社名が公開資料に記載されることになるため、企業イメージの保全策としても有効です。
訴訟リスクの低減
土地取引契約時にエコサイクルによる汚染対策を条件として入れ込んだり、ご希望によっては売主・買主・エコサイクルの三社契約の形態とする等により、売買後に確実に適切な汚染対策を行うことが担保され、将来の訴訟リスクを低減することができます。
未調査でも汚染リスクを確定可能
コストキャップ保証の活用
コストキャップ保証とは、土壌汚染調査・対策について、取り決めた予算内で取り決めた検収条件を必ず達成し、コストの上振れリスクを保証する（コストをキャップする）サービスです。
これを活用することで、未調査の土地でも汚染リスクを確定することができ、土地取引の金額交渉を進めることが可能になります。
セール＆リースバックの活用
「工場閉鎖は決まったものの完全な工場停止まで時間がある」といった場合でも、コストキャップ保証とセール＆リースバック取組を活用して、不動産所有リスク・土壌汚染リスクをヘッジする事が可能です。
事例
倒産企業の廃棄物置場として塩漬けになっていた土地で、土壌汚染だけでなく臭気問題もあり近隣住民の方々も困っていました。
エコサイクルの技術で安価に対策ができたことで売買が成立し、住宅街に再開発されました。臭気問題もなくなり、近隣住民の方々も喜ばれました。